Il condominio è un istituto di ampio utilizzo nelle realtà abitative italiane, in particolare nelle città. Esso trova una propria disciplina all’interno del codice civile, la quale si integra con la disciplina della comunione.
La natura giuridica
Sulla natura giuridica vi è da sempre un acceso dibattito che non si è ancora definitivamente sopito. La giurisprudenza della Cassazione, nei primi anni Duemila, definiva il condominio quale ente di gestione operante in nome e per conto dei condomini per il buon uso della cosa comune. Nel 2008 il legislatore annovera il condominio tra i soggetti fiscalmente rilevanti, riconoscendolo come sostituto d’imposta. Tuttavia, la riforma del condominio del 2012 non introduce, come sperato, la personalità giuridica dello stesso. La giurisprudenza ha precisato che le obbligazioni contratte dalla stessa non vincolano il condominio, bensì i singoli condomini. Nel 2014 la Cassazione afferma che il condominio è un soggetto giuridico autonomo, privo di personalità giuridica, ma distinto dai singoli condomini.
La riforma del 2012 ha introdotto alcune novità. In primo luogo, l’art. 1129 n.4 c.c. obbliga l’amministratore a tenere distinto il patrimonio del condominio da quello suo e dei condomini. All’art. 1135 n.4 c.c. si indica la possibilità di costituire un fondo speciale destinato alla copertura dei costi per lavori di manutenzione straordinaria.
Il condominio nasce in modo automatico al momento del frazionamento della proprietà di un immobile tra più soggetti. Non è, quindi, necessaria alcuna manifestazione di volontà.
L’istituto è disciplinato dalla legge, la quale viene integrata da un regolamento condominiale che vincola contrattualmente tutti i condomini. Questi prendono tutte le decisioni relative all’immobile riuniti nell’assemblea di condominio. Il voto dei condomini non avviene per testa, ma per millesimi. Il valore dell’intero immobile viene, infatti, suddivise in mille parti che sono assegnate virtualmente ai singoli proprietari in base al valore della frazione di edificio posseduta. A convocare l’assemblea è l’amministratore di condominio, spesso un soggetto terzo che svolge professionalmente tale mestiere. Egli si occupa della gestione della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio secondo le indicazioni date dall’assemblea.
Il condominio minimo
In base al numero dei condomini e alla strutturazione dell’edificio si delineano diverse forme di condominio. Si parla di condominio minimo nel caso in cui vi siano fino a 8 proprietari. Si caratterizza per la non obbligatorietà della nomina di un amministratore (dovuta oltre i 9 condomini) e per l’adozione di un regolamento contrattuale di condominio (obbligatorio oltre i 10 condomini). Per quanto attiene il resto, si segue la disciplina ordinaria. In particolare, in assemblea vige sempre il principio della maggioranza; tuttavia nel caso in cui i condomini siano soltanto due è necessario che vi sia l’unanimità. In caso contrario bisogna rivolgersi al giudice.
Il condominio parziale
Il condominio parziale si ha quando alcuni beni condominiali o impianti siano a servizio soltanto di alcuni condomini; esso trova pieno riconoscimento nell’art. 1117 bis c.c., introdotto dalla riforma del 2012. Si tratta del caso in cui più unità immobiliari, non necessariamente esaurienti l’intero edificio, abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Il supercondominio
Sempre l’art. 1117 bis c.c. ammette il supercondominio, del quale si parla quando vi sono più edifici, costituiti o meno in condomini autonomi, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra di essi dell’esistenza di cose, impianti e servizi in comune. Si pensi ai viali di accesso, alle aree verdi, all’illuminazione, al servizio di portierato; tutti elementi che si trovano in rapporto di accessorietà con gli edifici. Anche il supercondominio si forma in automatico. In merito all’assemblea, nel caso in cui vi siano più di 60 proprietari, ad essa partecipa un rappresentante per ciascun edificio al fine di nominare un amministratore e prendere decisioni sulla gestione delle parti in comune.
